- Eylül 15, 2021
- Yayınlayan: İlke Hukuk ve Danışmanlık
- Kategoriler: Eşya Hukuku, Gayrimenkul ve İnşaat Hukuku
Olağanüstü Zamanaşımı İle Mülkiyetin Kazanımı, zilyetliğe dayanılarak açılacak olan kazandırıcı zamanaşımı yolu ve bu yolun kullanılabilmesini sağlayan tapu iptali ve tescili davası olağan yahut olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı olmak üzere iki şekilde söz konusu olur. Öncelikle bu kurumları inceleyelim.
OLAĞAN ZAMANAŞIMI YOLU İLE MÜLKİYETİN KAZANIMI
Olağan Zamanaşımı ile ilgili Türk Medeni Kanunumuzun 712. Maddesindeki düzenleme şu şekildedir:
Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse,onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez.
Maddenin lafzından da anlaşılacağı üzere tapu kütüğüne kayıtlı olan bir taşınmaz üzerinde haksız şekilde malik olarak kaydedilmiş olan kimse belli şartların varlığı altında bu taşınmaz üzerinde gerçek hak sahibi konumuna gelebilmektedir. Bu şartlar şunlardır:
- Taşınmaz Tapuya Kayıtlı Bir Taşınmaz Olmalıdır.
Gerek olağan gerekse olağanüstü zamanaşımında geçerli olduğu üzere, bir taşınmazın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile kazanılabilmesi için tapuya kayıtlı bir taşınmaz olması şarttır. Maddelerin lafzından çıkarılacak bir diğer sonuç da, bu taşınmazların mülkiyetlerinin şahıslara ait olması gerekmetedir. Başka bir deyişle, devlete ait arazilerin mülkiyeti kazandırıcı zamanaşımı yolu ile kazanılamaz.
- Tapuda Yolsuz Bir Tescil Söz Konusu Olmalıdır.
Tapuda her ne kadar gerçek hak sahibi konumunda bulunmasa da, zilyet adına yapılmış olan bir tescilin varlığı şarttır. Gerçekte malik olmayan zilyet, anılan şartların varlığı halinde tapuda gerçek hak sahibi konumuna gelebilecektir.
- Zilyetlik Davasız Aralıksız 10 Yıl Boyunca Sürmüş Olmalıdır.
Malik olmayan zilyet, söz konusu taşınmaza erhangi bir hukuki uyuşmazlığa konu olmaksızın zilyetliğini 10 yıl boyunca kesintisiz şekilde sürdürmesi gerekmektedir. Aksi taktirde kazandırıcı zamanaşımı süresi yeni baştan işlemeye başlayacaktır. Söz konusu zilyetliğin bilfiil sağlanması zorunlu değildir. Bu hususta dolaylı zilyetlik de hakimiyeti sürdürmeye elverişli olacaktır.
Yukarıda sayılan şartları sağlayan zilyet, anılan sürenin dolmasıyla mülkiyet hakkını kendiliğinden kazanır. Bu kapsamda tapuda yapılmış olan yolsuz tescil baştan itibaren geçerli bir tescilin sonucunu doğurur.
OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI YOLU İLE MÜLKİYETİN KAZANIMI VE TAPU İPTALİ VE TESCİLİ DAVASI
Kanun, 713. Maddesinde yer verdiği olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımını ise şu şekilde düzenlemiştir:
Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir…
Söz konusu iktisap yolunun şartlarına bakacak olursak;
- Taşınmaz tapuya kayıtlı taşınmazlardan olmayacak; şayet tapuya kayıtlı bir taşınmazsa tapudan malikinin kim olduğu anlaşılamıyor veya maliki hakkında 20 yıl önce gaiplik kararı verilmiş bulunacak.
- Taşınmazın tümü veya bir kısmı üzerinde sürekli şekilde malik sıfatıyla zilyetlik kurulmuş olacak.
- Söz konusu zilyetlik davasız ve aralıksız olarak 20 yıl boyunca sürmüş olacak.
Burada olağan zamanaşımı yolundan farklı olarak, mülkiyetin zilyet adına tescili için mahkemede dava açmak gerekmektedir. Dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde hazineye, ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır. Mahkeme, dava konusunu taşınmaza ilişkin bilgilerle birlikte gazete yolu ile bir defa ve buna ek olarak taşınmazın bulunduğu yerde uygun göreceği farklı araçları da kullanmak suretiyle aralıklı olarak en az 3 defa ilan eder.
Son ilan tarihinden itibaren üç ay içinde olağanüstü zamanaşımının koşullarının gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz edilmez ise, yahut itiraz edilmiş fakat itiraz kabul görmemiş ise hakim tarafından taşınmazın zilyet adına tesciline karar verilir.